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Démarrer un projet coopératif

Comment démarrer un projet coopératif ?

Toute personne qui souhaite prendre en charge ses conditions de logement peut participer à la création d’une entreprise coopérative et réaliser un projet d’habitation. Une fois le groupe formé, la coopérative doit être légalement constituée et son existence doit être publiciser auprès des autorités gouvernementales compétentes, c’est-à-dire le Registraire des entreprises du Québec ainsi que le ministère de l’Économie, de l’Innovation et des Exportations (MEIE). Les modalités et la procédure de constitution d’une coopérative sont prévues aux articles 7 et suivants de la Loi sur les coopératives.

Cinq membres fondateurs sont requis pour constituer une coopérative. La constitution se fait par le dépôt, au MEIE, de statuts constitutifs indiquant le nom de la coopérative, l’objet pour lequel elle est constituée, le nom et le domicile des membres fondateurs ainsi que la loi en vertu de laquelle elle est constituée. Les statuts peuvent en outre prévoir diverses autres dispositions, notamment l’interdiction pour la coopérative de s’attribuer une ristourne et de verser un intérêt sur toute catégorie de parts privilégiées qu’elle détermine, ce que la loi permet d’adopter par règlement (voir article 148 L.c.).

Les statuts doivent de plus être accompagnés, notamment :

  • d’une requête demandant la constitution de la coopérative signée par deux membres fondateurs
  • d’un avis indiquant le nom et le domicile de la personne désignée comme secrétaire provisoire de la coopérative
  • d’un avis indiquant le mode et le délai de convocation de l’assemblée d’organisation
  • d’un avis indiquant le domicile de la coopérative
  • d’un document indiquant la description du projet d’entreprise coopérative et des besoins que la coopérative peut satisfaire
  • des documents ou renseignements supplémentaires que le ministre demande pour l’étude de la requête

À partir du moment où la coopérative a une existence légale, les membres doivent développer un projet d’habitation viable et répondant à leurs besoins. Cette partie du travail, plus encore que les formalités légales, nécessite certaines connaissances et une expertise pour lesquelles vous aurez certainement besoin d’aide. Dans toutes les régions du Québec, il existe des groupes de ressources techniques (GRT), soit des organismes à but non lucratif spécialisés dans le développement de logements communautaires, qui pourront vous appuyer dans la réalisation de votre projet. Informez-vous auprès de l’une de nos fédérations. Elles ont, pour la plupart, un GRT affilié.

Premiers pas pour développer une coopérative d’habitation

Types de projets

Projets conventionnels

Les projets dits conventionnels représentent les coopératives d’habitation telles que nous les connaissons au Québec depuis toujours. Dans ce type de coopérative, appelée coopérative locative à possession continue, les membres sont collectivement propriétaires des immeubles en étant individuellement locataires de leur logement.

C’est ce type de coopérative d’habitation qui est financé par le programme provincial de construction de logements sociaux et communautaires appelé AccèsLogis Québec. Ce programme dit d’« aide à la pierre » subventionne jusqu’à 50 % des coûts de réalisation d’un projet lorsque ce dernier respecte un ensemble de critères qui touchent à la fois des aspects immobiliers et architecturaux que des aspects financiers, sociaux et légaux.

En effet, le montage financier du projet doit inclure une contribution du milieu équivalente à 15 % des coûts de réalisation. D’autre part, le 35 % restant peut provenir d’un prêt hypothécaire qui sera remboursé par les loyers des résidents, mais la coopérative devra s’assurer de pouvoir le rembourser dans les délais prescrits tout en conservant ses loyers à un montant inférieur à 95 % du loyer médian de la région.

Processus d’analyse et de réalisation du projet schématisé

Le programme AccèsLogis est administré par la SHQ. Un groupe promoteur qui désire soumettre un projet doit obligatoirement se faire accompagner par un groupe de ressources techniques (GRT) tel que la FECHAM.

Expansion des coopératives existantes

De nombreuses coopératives se trouvent dans un contexte favorable à l’expansion de leur parc de logements actuel. En effet, comme les avantages de la vie en coopérative sont considérables, une proportion importante des membres reste dans leur coopérative de nombreuses années et vieillissent progressivement avec elles. Ainsi, plusieurs coopératives assistent au vieillissement graduel de leurs membres et n’offrent plus des logements adaptés à ce type de clientèle, qui continue cependant à occuper des logements conçus pour des familles. Ces coopératives auraient avantage à se doter de logements plus petits dont l’ergonomie serait adaptée aux besoins des personnes âgées, car elles pourraient ainsi mieux servir ses membres fidèles en plus de libérer des logements abordables pour accueillir de nouvelles familles.

D’autre part, plusieurs coopératives verront leur convention d’exploitation se terminer au cours des prochaines années. Ces conventions liant les coopératives à leur bailleur de fonds gouvernementaux, la SCHL dans la majorité des cas, imposent des contraintes administratives importantes aux coopératives. La fin de ces conventions leur permettra d’être beaucoup plus autonomes et libres dans leurs choix de gouvernance et donc dans leurs possibilités d’expansion.

En outre, ces conventions sont également liées au remboursement des paiements hypothécaires des coopératives, ce qui signifie que les coopératives libres de conventions auront également terminé de rembourser leur hypothèque et possèderont donc un patrimoine important représentant la valeur commerciale de leurs immeubles. Ce patrimoine peut facilement être mis à profit pour financer l’acquisition de nouveaux logements. On peut donc constater que toutes les conditions sont réunies pour permettre aux coopératives qui le souhaitent de penser sérieusement à des projets d’expansion!

Coopératives de propriétaires

La coopérative de propriétaires est une nouvelle formule coopérative qui diverge de la formule conventionnelle où les membres sont collectivement propriétaires des immeubles de la coopérative tout en étant individuellement locataires de leur logement. Dans cette nouvelle formule, les membres résidents sont propriétaires de leur logement, tout en respectant les principes et modes de fonctionnement coopératifs. Cette formule favorise l’accession à la propriété en offrant des logements à moindre coût, répondant ainsi aux aspirations d’une grande portion de la population dont leur revenu actuel les exclus du marché privé.

Développé par la CQCH, le modèle vise à compléter la formule traditionnelle de coopérative d’habitation en permettant aux membres de ce type de coopérative de détenir un droit d’usufruit sur leur logement. L’usufruit est une forme de propriété limitée, mais suffisante pour obtenir un prêt hypothécaire sur le bien. Ainsi, la création d’une coopérative de propriétaires est financée directement par les membres à travers leur hypothèque personnelle, ce qui permet d’augmenter le financement global dédié au logement communautaire.

Le recours à un droit limité de propriété est justifié par le fait que l’objectif principal du nouveau modèle est de préserver la vocation abordable des logements. En effet, l’usufruit permet de fixer un mécanisme de revente prédéterminé différent du marché privé conventionnel dans lequel le rachat se fait au prix coûtant majoré uniquement par l’inflation ayant eu lieu pendant la période, ce qui limite la hausse rapide du prix des logements et prévient la spéculation.

Les avantages de cette formule sont nombreux, car si être propriétaire est généralement considéré comme une excellente forme d’épargne, cela procure également plusieurs bénéfices sociaux tels qu’une plus grande stabilité sociale, une hausse de la participation communautaire et une diminution de la criminalité. Par ailleurs, cela permet un plus grand rayonnement du mode de vie coopératif, de ses valeurs de solidarité et d’ouverture et de ses effets formateurs sur les membres qui y acquièrent des compétences civiques et de gestion.

 

Projets spéciaux

GRT@FECHAM répond également aux groupes qui souhaitent réaliser des projets d’habitation communautaire qui ne correspondent à aucun des types précédemment décrits. Par le passé, la FECHAM a par exemple reçu des démonstrations d’intérêt pour soutenir des groupes dans la réalisation de projets de type co-habitat (cohousing). Ce genre de projet réserve une proportion importante des espaces à des usages collectifs, tels qu’une cuisine, une salle à manger ou salle de réception, un salon, une salle de jeu pour enfants, un atelier de bricolage, une salle de réunion, etc. Les personnes intéressées par ce type de projet peuvent consulter le site du Réseau Canadien des Cohabitats ou un exemple du premier projet de cohabitat au Québec, de même que l’excellent livre Vivre autrement, de Diana Leafe Christian, publié aux éditions Écosociété.

Ces projets peuvent être de type propriétaire occupant ou de type locatif, ou même un mélange des deux. Cependant, comme ils ne se qualifient pas aux exigences du programme de subvention AccèsLogis, le groupe porteur doit trouver d’autres sources de financement. La FECHAM peut proposer son soutien dans ce type de projet en autant qu’il soit en accord avec ses principes et valeurs organisationnels. Les projets de propriétaires occupants doivent également respecter les critères de conception suivants :

  • Le projet doit compléter l’offre actuelle et non la concurrencer, il ne s’adresse pas à la même clientèle
  • Le projet doit s’autofinancer et ne pas puiser dans les sommes dédiées au logement social
  • Le projet doit freiner la spéculation foncière
  • Le projet doit viser la pérennité