FIN DES ACCORDS D’EXPLOITATION - LES IMPACTS FINANCIERS ENTRE LA PENSÉE MAGIQUE ET LA RÉALITÉ

Atelier présenté par
Allan Gaudreault, analyste-conseil
Habitation et développement communautaire

André Fortin, analyste
Caisse d’économie solidaire Desjardins

LA PENSÉE MAGIQUE ET LA RÉALITÉ

Il est important de démystifier certaines croyances en lien avec la fin des conventions. Il importe également de comparer les objectifs et les résultats attendus, il y a 30 ans, avec la réalité des coopératives, une fois qu’elles soient parvenues à la fin de leurs accords d’exploitation. Ainsi, certaines idées doivent être nuancées ou parfois même revues, telles que :

• la fin des conventions correspond à la fin des emprunts;
• elle dégage les administrateurs du fardeau de la gestion;
• les loyers vont diminuer du montant du remboursement des emprunts;
• les ménages à faible revenu vont donc se loger dans les mêmes conditions;
• nos édifices sont éternels;
• les subventions seront reconduites à la fin des conventions.

En réalité, les impacts financiers et le niveau de viabilité varient selon les programmes. Ainsi, on évalue que les coopératives de l’article 95 (1978-1985 et PHI) auront un niveau de viabilité relativement élevé à la fin des conventions. Au contraire, les coopératives du programme PSBL-P devraient connaître des difficultés importantes sur le plan financier, en raison de la proportion élevée de subventions dans leurs revenus.

En ce qui a trait aux immeubles, les impacts vont varier en fonction du type d’interventions (achat rénovation, construction neuve), de l’état des immeubles au moment de la réalisation, ainsi que du niveau et de la qualité d’entretien durant la convention.

En ce qui a trait à l’aide aux ménages à faible revenu, l’aide gouvernementale ne sera plus un acquis une fois les conventions expirées. Le profil de revenus des locataires pourrait donc constituer un facteur important de détermination de l’impact. La question de l’aide « à l’interne » ou du partage en faveur des ménages à faible revenu se pose alors, et cela est susceptible de créer un débat d’idées intense au sein du Mouvement.

 ÉTUDE DE CAS

Dans le cadre de l’étude réalisée par le GRT Bâtir son quartier, les bâtiments de 25 coopératives ont été inspectés et l’information financière les concernant a été recueillie. L’étude vise à établir des projections financières à long terme en fonction des comportements prévisibles et en tenant compte de corrections recommandées.

En termes de résultats attendus, la recherche visait à définir quelles sont les conditions requises pour que les coopératives puissent remplir leurs obligations :

1. de maintenir leurs loyers abordables pour tous leurs membres?
2. de conserver leurs immeubles en bon état?

La capacité des coopératives à réaliser les travaux requis est déterminée par une combinaison de facteurs. On constate donc que la plupart des coopératives observées vont nécessiter d’importants travaux de rénovation et qu’elles ne disposent pas des réserves suffisantes pour les faire. En contrepartie, les coopératives disposent, en général, d’une certaine marge de manœuvre quant au niveau des loyers par rapport au marché. Enfin, on constate que l’importance des dépenses d’entretien constitue un indicateur important.

Concernant la capacité des coopératives de maintenir des loyers ajustés en fonction de la capacité de payer des occupants, l’étude montre qu’il est possible pour plusieurs coopératives d’y parvenir sans augmenter les loyers des autres locataires, à condition de :

• maintenir le ratio de mixité - 25-30 %;
• augmenter les loyers de tous les membres.

L’étude du GRT Bâtir son quartier classifie les coopératives étudiées en quatre catégories quant à leur viabilité :

1. Catégorie A : 28 % - effort de 2 % - maintenir de saines activités de gestion;
2. Catégorie B :32 % - effort de 3 % à 5 % les 5 premières années - accentuation nécessaire de la capitalisation de la coopérative à même ses revenus;
3. Catégorie C : 24 % - effort de 4 % à 6 % pendant 5 ans -  meilleur contrôle des dépenses;
4. Catégorie D : 16 % - effort de 5 % à 10 % pendant 5 ans - redressement des loyers, contrôle des charges et implication accrue des membres, refinancement plus important.

Témoignage de Serge Forget
Directeur général de la FECHO

Habitation Populaire de l’Outaouais (HPO) est un OBNL possédant 400 logements répartis en 12 immeubles, achetés entre 1979 et 1983. Tous les logements acquis par HPO étaient des logements existants dont certains remontaient aux années 50.

Comme dans beaucoup de logements rénovés dans le cadre du Programme de l’article 95, 20 ans plus tard les besoins en rénovations majeures dépassaient les réserves et les bâtiments commençaient à se détériorer. Confrontée à cette situation, la SCHL a accepté un premier financement partiel en 1999-2000 en consentant des prêts hypothécaires de 2^e et 3^e rang. Comme ce refinancement ne s’échelonnait pas au-delà des conventions, cette mesure s’est avérée insuffisante pour répondre aux besoins de ces rénovations. Cette situation obligea la coopérative à faire d’importants travaux à même son budget d’exploitation, ce qui affecta grandement sa stabilité financière.

HPO a alors décidé de négocier avec le Centre financier aux entreprises Desjardins de l’Outaouais pour obtenir un refinancement à long terme, fondé sur l’équité des immeubles appartenant à HPO.

Le C. A. de HPO accepta la proposition de Desjardins consistant à :

1. Subroger l’ensemble des prêts hypothécaires détenus par la SCHL afin de devenir le créancier de 1^er rang sur l’ensemble des immeubles; comme le renouvellement de huit de ces prêts avait été fait en 2005, cela nécessita autant de subrogations lors de l’entente et les deux restantes le seraient à l’échéance, soit en 2009-2010. Le montant total de cette transaction se chiffra à 2 273 000 $;
2. Le montant des prêts de 2^e et 3^e rang, remboursé par la SCHL, totalisa la somme de 2 835 000 $;
3. Le financement des travaux déjà exécutés, à même le budget d’exploitation de HPO, permis le rétablissement des liquidités de l’OBNL en y créditant la somme de 442 000 $;
4. Le financement des rénovations pour environ 1 481 000 $.

Le total des trois derniers point constitua un prêt hypothécaire de 4 757 508 $ avec une garantie de 2^e rang. L’ensemble du refinancement, totalisant 7 030 508 $, a été financé sur 25 ans plutôt que sur la base de l’échéance des conventions, soit 10 ans.

De plus, avec cette entente, les sommes d’argent versées en Supplément au loyer continuent d’être versées bien que basées sur le taux d’intérêt de la SCHL jusqu’à la fin des conventions.

Pendant ce temps, HPO recevra de la Caisse une ristourne de 7 % sur les intérêts qu’elle paiera (environ 30 000 $ par année). HPO pourra utiliser cette ristourne, en tout ou en partie pour constituer une réserve destinée à l’aide aux ménages à faible revenu, laquelle bonifiera un éventuel prolongement du programme de Supplément au loyer par le gouvernement fédéral.

Témoignage Jacques Côté
Directeur général de la Coopérative d’habitation des Cantons de l’Est

Monsieur Jacques Côté est directeur général de la Coopérative d’habitation des Cantons de l’Est, fondée en 1975, et qui est maintenant propriétaire de 234 logements répartis dans 44 bâtiments à Sherbrooke.

Si la Coopérative d’habitation des Cantons de l’Est est, aujourd’hui, très souvent citée en exemple au Québec et même au Canada, cela ne veut pas dire que le ciel a toujours été bleu pour les membres et les dirigeants de la coopérative.

En effet, au début des années 1990, la coopérative, qui comptait alors 157 logements, a traversé une crise à la fois au plan financier et associatif. De plus, la coopérative possédait plusieurs immeubles très âgés nécessitant d’importants travaux de rénovation. Comme la coopérative ne disposait pas des réserves nécessaires pour financer de tels travaux, cette situation a mis en péril la viabilité de l’entreprise.

Le conseil d’administration de la coopérative a pris alors plusieurs décisions cruciales. D’abord, la coopérative embaucha un directeur à temps plein. Au plan stratégique, la coopérative a par la suite adopté une orientation fondée sur le développement de la coopérative. Au fil de plusieurs acquisitions et fusions, celle-ci a accru son parc de logements à plus de 200 unités. Ce projet de développement continu a, non seulement permis de consolider la coopérative, mais aussi mobilisé les membres et susciter leur implication.

En termes de stratégie de gestion, la coopérative faisait face à un défi de taille : rénover ses immeubles tout en maintenant un coût de loyer abordable pour ses membres. La solution fût vite identifiée : comme les immeubles qu’elle possédait avait une bonne équité, la coopérative a été en mesure de refinancer à long terme l’ensemble de ses immeubles, ce qui lui a permis de faire les rénovations requises tout en minimisant les hausses de loyer.

 LA RÉALITÉ À CONSTRUIRE MAINTENANT

Afin d’assurer la pérennité du parc coopératif en habitation, les coopératives et les regroupements sectoriels doivent dès maintenant :

• constituer des réserves suffisantes pour réaliser une part des travaux;
• intégrer une pensée et des actions visant à capitaliser les coopératives;
• maintenir un équilibre entre la volonté d’offrir du logement abordable et les impératifs de pérennité;
• mettre en place une planification stratégique dans toutes les coopératives, et ce, sur toutes les dimensions.

En conclusion, les responsabilités de la coopérative demeurent à la fin des conventions. Les valeurs coopératives d’autonomie et de prise en charge sont dès lors de bons guides de gestion. Certains redressements doivent toutefois se faire avant la fin des conventions pour en atténuer l’impact.