FIN DES ACCORDS D’EXPLOITATION - LES IMPACTS JURIDIQUES
Atelier présenté par
Eric Tremblay, chef de secteur
Vincent Roy, conseiller juridique
CQCH
LES CONVENTIONS ET LEUR EXPIRATION
Les conventions d’exploitation comportent plusieurs obligations à la charge de la coopérative, ainsi que différents suivis administratifs. Ils peuvent être regroupés par thème.
- Restrictions visant à sauvegarder l’affectation et la destination de l’ensemble immobilier
- Maintien de la forme juridique et du statut à but non lucratif de l’organisme
- Sélection de la clientèle, établissement du loyer et contrôle du revenu
- Gestion et maintien en bon état de l’ensemble immobilier
- Production et transmission de rapports
- Rapport quinquennal sur l’état des immeubles
- Contributions à différentes réserves
L’expiration des accords d’exploitation met fin à cet encadrement et elle met en lumière plusieurs enjeux à caractère juridique.
- Éviter la « décoopérativation » du parc
- Préserver la qualité des immeubles
- Assurer une saine gestion financière
- Promouvoir l’adhésion aux valeurs et principes coopératifs
LE CADRE JURIDIQUE RÉSIDUEL
La Loi sur les coopératives, le Code civil du Québec, ainsi que d’autres dispositions législatives périphériques comportent des contraintes et des obligations qui survivent aux conventions d’exploitation. Soulignons entre autres quelques-unes de celles-ci.
- Obligation de créer et de provisionner une réserve générale (L.c., art. 4 et 146)
- Impartageabilité de la réserve (L.c., art. 147)
- Obligations fiduciaires des administrateurs (C.C.Q., arts. 321 et ss. et L.c., art.91)
- Gratuite dévolution en cas de dissolution (L.c., arts. 185 et 185.1)
- Limitation de disposer des immeubles
- Limitation à changer le statut coopératif (L.c., arts. 176, 176.1 et 188)
- Obligation d’avoir un plan de gestion (L.c., art. 221.2.3)
- Pouvoirs d’inspection des fédérations et du ministre (L.c., arts. 177 et 233.1)
- Plan de redressement coopératif (L.c., art. 185.5)
Malgré ce cadre juridique résiduel, une analyse approfondie permet d’en constater certaines limites. Ainsi, une fois la convention expirée, il n’existe que peu de limite à la vente de ses immeubles par la coopérative. Il serait même sans doute possible de partager le profit de cette vente au moyen d’une ristourne. Aussi, l’absence d’encadrement de la gestion et la possibilité de diminuer de façon importante les loyers, une fois l’emprunt hypothécaire remboursé, exposent les coopératives à des risques importants en ce qui a trait à la pérennité du parc.
PISTES DE SOLUTION
Il existe plusieurs mesures complémentaires d’encadrement juridique disponibles tant pour le secteur que pour le législateur et les agences gouvernementales.
Par exemple, les coopératives ou les fédérations pourraient intégrer dans le règlement de régie interne ou dans leur contrat de membre avec les coopératives différentes mesures de contrôle de gestion et de limitation au droit de la coopérative de disposer des immeubles. Ces mesures pourraient également être renforcées au moyen d’outils tels que : la fiducie, la propriété superficiaire, l’emphytéose ou l’hypothèque conventionnelle.
Aussi, des modifications aux dispositions générales de la Loi sur les coopératives ou simplement limitées au secteur de l’habitation seraient également susceptibles d’accroître la protection du parc coopératif en habitation :
- la dévolution sectorielle en cas de dissolution;
- le renforcement des précisions sur la règle de l’impartageabilité de la réserve;
- le renforcement de l’encadrement de l’attribution des ristournes;
- l’entrée en vigueur de l’article 221.2.3.
Enfin, l’introduction de mesures d’encadrement, comme condition à l’octroi de soutien financier par les agences gouvernementales, pourraient constituer une autre avenue à explorer.
