COOPÉRATIVE D’HABITATION?

Il existe près de 1 200 coopératives d'habitation où vivent quelque 25 000 ménages, un peu partout au Québec. Plus de la moitié de ces coopératives se sont regroupées en sept fédérations régionales, qui se sont à leur tour réunies au sein de la Confédération québécoise des coopératives d'habitation (CQCH).

Une coopérative d'habitation, c'est un immeuble ordinaire (ou un ensemble d'immeubles), petit ou grand, neuf ou âgé - mais toujours rénové -, où habitent des personnes qui sont à la fois locataires de leur logement et collectivement propriétaires de l'immeuble.

En général, cette propriété collective n'implique pas un investissement monétaire énorme. Le montant des parts sociales exigées du membre lorsqu'il joint les rangs de la coopérative totalise dans la plupart des cas moins de 1 000 $. Certaines coopératives émettent en plus des parts privilégiées, dont les valeurs diffèrent d'une coopérative à l'autre.

Comme propriétaires collectifs, les membres, c'est-à-dire les résidents de l'immeuble, assument ensemble la gestion complète et autonome de leur édifice et de la coopérative elle-même.

Cette gestion collective se concrétise par une participation démocratique aux assemblées, de même que par une contribution active aux différents comités nécessaires à la bonne marche de la coopérative. Chacun des membres exerce ainsi un contrôle sur la qualité de son milieu de vie.

Et puisque tout le monde participe à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, il en résulte des coûts d'opération moindres pour la coopérative. Celle-ci est donc normalement en mesure d'offrir des loyers moins chers que les prix du marché. Cette implication de chacun est d'ailleurs explicitement reconnue par plusieurs coopératives. Ainsi, dans le cadre du contrat conclu avec chacun des membres, ceux-ci peuvent bénéficier d'une réduction du loyer normalement payable en vertu du bail, et cela  en contrepartie de leur participation au sein de l'entreprise coopérative. C'est ce qu'on appelle communément le « rabais de membre ».

Coopérative d’habitation, HLM, OSBL, condominium : à ne pas confondre

La coopérative d’habitation se distingue du HLM public (habitation à loyer modique), lequel est la propriété de la Société d’habitation du Québec (SHQ) ou encore d’un office municipal d'habitation. Ces logements sont financés par le biais de subventions au déficit d'exploitation.

L’OSBL d’habitation (organisme sans but lucratif), pour sa part, est une corporation au sens de la partie 3 de la Loi sur les compagnies du Québec (LRQ, chapitre C-38). Ces organismes sont  gérés par des intervenants locaux et les personnes qui y vivent.

Enfin, il y a également une distinction à faire avec le condominium, où chaque occupant est personnellement propriétaire de son logement, qu'il achète et qu'il peut vendre avec profit.

Les avantages de la coopérative d'habitation :

• logement de qualité;
• bon prix;
• sécurité d'occupation à long terme;
• prise en charge de son milieu de vie;
• participation à la gestion de la coopérative;
• milieu de vie sécuritaire.

Des petites et des grosses

Il existe de très petites coopératives d'habitation, avec une dizaine de logements à peine. Il y en a aussi de très grosses qui comptent plus de 200 logements, parfois répartis dans plusieurs immeubles. À Sherbrooke, la Coopérative des Cantons de l'Est regroupe 217 logements dans 40 immeubles à travers toute la ville.

Avec ou sans vocation

Certaines coopératives ont été créées pour des clientèles spécifiques : personnes âgées, familles monoparentales, immigrants, etc. La plupart n'ont cependant aucune vocation particulière. Plusieurs disposent de quelques appartements aménagés pour des personnes handicapées.

Un cadre légal spécifique

Comme pour plusieurs autres secteurs d'activité (agricole, funéraire, alimentation, etc.), les coopératives d'habitation sont d'abord régies par la Loi sur les coopératives, qui détermine, entre autres, les règles juridiques relatives à la constitution, au financement et au fonctionnement associatif des coopératives. La Loi sur les coopératives  comporte également des dispositions applicables spécifiquement aux coopératives d'habitation.

En tant que propriétaires d'immeubles à logements et, pour la plupart, en tant que gestionnaires de fonds publics, les coopératives d'habitation doivent également respecter différentes autres lois, règlements et accords avec les organismes subventionneurs.

Comment fonctionne une coopérative d'habitation?

L'assemblée générale

La base de la coopérative, c'est l'assemblée des membres - ou si l'on veut, l'assemblée générale - qui est constituée de l'ensemble des membres. Contrairement à une compagnie, chaque membre dispose d'un droit de vote égal à l'assemblée des membres. Celle-ci se réunit au moins une fois par année afin de tenir l'assemblée générale annuelle, laquelle doit se tenir dans les quatre mois suivant la fin de l'exercice financier de la coopérative. Lors de l'assemblée générale annuelle, les membres doivent, notamment :

• prendre connaissance du rapport du vérificateur et du rapport annuel;
• statuer sur la répartition des trop-perçus ou excédents;
• élire les administrateurs;
• nommer le vérificateur.

La coopérative peut également tenir des assemblées extraordinaires pour débattre et décider de toutes questions relevant de la compétence de l'assemblée.

Notons que l'assemblée des membres a le pouvoir exclusif d'adopter et de modifier les règlements de la coopérative.

Le conseil d'administration

Le conseil d'administration, qui est composé d'au moins 5 et d'au plus 15 administrateurs, occupe une place centrale dans le fonctionnement coopératif. Il voit à la bonne marche des affaires de la coopérative.  Par exemple, c'est en général le conseil d'administration qui embauche le personnel, approuve les contrats avec les fournisseurs, désigne les personnes autorisées à signer au nom de la coopérative, prend les décisions relatives aux finances et voit au respect des règlements et politiques de la coopérative.

C'est également le conseil d'administration qui admet les nouveaux membres et, parfois malheureusement, décide de suspendre ou d'exclure ceux-ci.

Le conseil d'adminstration est en principe composé de membres de la coopérative. La coopérative peut cependant adopter un règlement rendant éligibles d'autres personnes, celles-ci ne devant toutefois pas représenter plus de 25 % des administrateurs au conseil.

Aucun membre du conseil ne peut être rémunéré pour le travail qu'il accomplit comme administrateur.

Notons qu'il est possible pour une coopérative comptant moins de 25 membres de ne pas élire de conseil d'administration. Toutefois, il s'agit là d'une exception et certaines conditions doivent être respectées. D'abord, la convention des membres doit être écrite et obtenir le consentement d'au moins 90 % des membres; une copie de la convention doit par la suite être transmise au ministère du Développement économique, de l'Innovation et de l'Exportation (MDEIE). Ce sont alors les membres qui administrent la coopérative comme s'ils en étaient les administrateurs.

Les comités

Pour effectuer les différentes tâches inhérentes au bon fonctionnement de la coopérative, on forme généralement des comités, auxquels participent les membres selon leurs intérêts et leurs compétences. Cette pratique permet de répartir le travail entre l'ensemble des résidents, évitant d'en faire porter trop lourd à seulement quelques-uns. La participation aux comités fortifie en outre l'esprit communautaire des membres.

Les comités les plus fréquents sont ceux des finances, de l'entretien et de la sélection des nouveaux membres. Idéalement, les coopératives ont aussi un comité de formation. Ce comité est très utile, entre autres, pour assurer qu'il y ait toujours des membres en mesure de prendre la relève dans les tâches de gestion et d'entretien. C'est également par ce comité que se fait l'éducation aux principes et aux valeurs de la coopération. Plusieurs coopératives ont aussi des comités de secrétariat, de loisir, d'environnement, de bon voisinage, etc.

Ce qui est dommage, quand quelqu'un ne fait pas sa part, c'est que le travail retombe sur les épaules des autres.
Danielle Gratton, coopérative L'Horizon, Baie-Comeau.

Les outils

Pour fonctionner de façon efficace, les coopératives se dotent de plusieurs outils : règlements, politiques et procédures, plan de gestion, plan d'entretien, contrat de membre, cahier de membre, etc.

Si elles ne sont pas en mesure de se donner elles-mêmes ces outils, les coopératives peuvent obtenir le soutien de la fédération dont elles sont membres ou de la CQCH. Elles peuvent d'ailleurs obtenir une multitude d'autres services auprès de leur fédération, notamment des services de formation, de même que certains outils développés par le Mouvement :

• Guide pratique de gestion des coopératives d'habitation (Confédération québécoise des coopératives d'habitation);
• Guide d'entretien préventif (Confédération québécoise des coopératives d'habitation);
• Gestion du logement social : règlements, normes et directives (Société d'habitation du Québec).

Qu'est-ce qu'un membre d'une coopérative d'habitation?

Un membre d'une coopérative d'habitation, c'est une personne qui s'associe avec d'autres personnes pour se donner accès collectivement à la propriété ou à l'usage d'une maison ou d'un logement.

C'est aussi une personne qui souscrit aux valeurs particulières qui sont propres à l'ensemble des mouvements coopératifs à travers le monde : solidarité, égalité, équité, démocratie, prise en charge de son devenir et responsabilité personnelle.

Cette adhésion à une coopérative d'habitation procure des privilèges et de nombreux avantages, mais elle entraîne aussi des responsabilités.

Le membre d'une coopérative d'habitation s'engage à :

• contribuer économiquement à la coopérative en souscrivant une part sociale, lors de son adhésion;
• exercer son pouvoir démocratique, en participant aux assemblées des membres et en votant;
• accomplir un certain nombre de tâches requises pour le bon fonctionnement de la coopérative;
• respecter les règlements de la coopérative, de même que les valeurs et principes coopératifs.

Qui habite dans les coopératives?

Aînés, familles monoparentales, couples avec ou sans enfants, personnes handicapées, salariés de tout niveau... en tout, quelque 50 000 personnes vivent dans une coopérative d'habitation au Québec.

Les résidents de coopératives proviennent de toutes les sphères de la société. Mais certaines catégories sont plus représentées que d'autres, notamment celle des femmes (65 %) et celle des personnes à faibles revenus (50 %).

Quelques faits sur les membres des coopératives

• Un peu plus du tiers des membres de coopératives d'habitation sont des femmes;
• 45 % des logements coopératifs du Québec sont habités par des personnes seules;
• Un peu moins du tiers (30 %) des ménages ont des revenus inférieurs à 15 000 $;
• 23 % des membres de coopératives d'habitation sont âgés de plus de 65 ans;
• 39 % des répondants bénéficient d'une aide gouvernementale pour le paiement du loyer;

En 2007, le loyer moyen payé pour un logement coopératif était de 399 $;
Les membres consacrent en moyenne 11 heures par mois aux activités nécessaires à la bonne marche de leur coopérative.

Ces données proviennent de L'enquête sur le profil socioéconomique des résidents des coopératives d'habitation - 2007, réalisée par la Confédération québécoise des coopératives d'habitation (CQCH).

Comment devenir membre d'une coopérative?

Pour devenir membre d'une coopérative d'habitation, il faut présenter une demande à une coopérative que vous avez préalablement choisie en fonction, par exemple, de sa situation géographique, de sa taille ou du coût des loyers. Une fois que vous aurez postulé pour un logement, le comité de sélection pourra vous inviter à répondre à un questionnaire écrit, et c'est sur la foi de vos réponses qu'on vous convoquera, ou non, à une entrevue de sélection.

Plusieurs coopératives maintiennent à jour une liste de candidats à laquelle elles se réfèrent lorsqu'un logement devient vacant. Si vous désirez vous inscrire sur une liste ou si vous voulez connaître la liste des coopératives de votre ville ou de votre région, le mieux est de consulter le site Internet de votre fédération régionale ou de communiquer avec elle. Certaines fédérations tiennent d'ailleurs elles-mêmes une liste d'attente pour leurs coopératives. Les fédérations sauront aussi vous dire s'il y a de nouvelles coopératives en développement dans le secteur que vous recherchez.

Vous pouvez également consulter la rubrique Recherche de logement de ce site afin de vérifier les logements disponibles dans votre région.

Si vous obtenez cette entrevue de sélection, sachez qu'il y a probablement plusieurs autres candidats intéressés par  le même logement. Le comité de sélection que vous rencontrerez évaluera votre candidature en fonction de plusieurs critères :

• vos connaissances sur l'habitation coopérative et le mode de vie que cela implique;
•  votre esprit communautaire;
• votre désir réel de vous impliquer dans les tâches et activités de la coopérative;
• vos compétences particulières susceptibles d'être utiles à la coopérative;
• le nombre de personnes dans votre ménage, en fonction du logement disponible;
• vos revenus;
• vos antécédents comme locataire.

À la suite d'une recommandation favorable du comité de sélection, vous serez admis officiellement comme membre par le conseil d'administration. Une fois votre candidature acceptée, vous aurez à signer un bail de location ainsi qu'un contrat de membre avec la coopérative, et à acquitter le montant des parts de qualification (parts sociales et, dans certains cas, parts privilégiées) demandé par la coopérative. On vous expliquera les règlements et... bienvenue chez vous!

Les modalités et la procédure de constitution d’une coopérative sont prévues aux articles 7 et suivants de la Loi sur les coopératives.

En principe, au moins 12 membres fondateurs sont requis pour la constitution d’une coopérative. Cependant, le MDEIE peut à certaines conditions réduire ce nombre jusqu’à cinq.

La constitution se fait par le dépôt, au MDEIE, de statuts constitutifs indiquant le nom de la coopérative, le district judiciaire où se trouve son domicile, l’objet pour lequel elle est constituée, ainsi que le nom et le domicile des membres fondateurs. Les statuts peuvent en outre contenir diverses autres dispositions, notamment le statut à but lucratif, que la Loi permet d’adopter par règlement .

Les statuts doivent de plus être accompagnés, notamment :

• d’une requête demandant la constitution de la coopérative signée par deux membres fondateurs;
• d’un avis indiquant le nom et le domicile de la personne désignée comme secrétaire provisoire de la coopérative;
• d’un avis indiquant le mode et le délai de convocation de l’assemblée d’organisation;
• d’un avis indiquant le domicile de la coopérative.

Maintenant que la coopérative a une existence légale, les membres doivent développer un projet d'habitation viable et répondant à leurs besoins. Cette partie du travail, plus encore que les formalités légales, nécessite un niveau de connaissance et d'expertise pour lequel vous aurez sans doute besoin d'aide. Il existe dans toutes les régions du Québec des ressources capables de vous appuyer pour la réalisation de votre projet. Informez-vous auprès de la CQCH ou de votre fédération régionale.

Les programmes de subvention AccèsLogis Québec et Logement abordable Québec - volet social et communautaire offrent par ailleurs du financement pour la réalisation de logements coopératifs : nouvelles constructions, rénovation ou recyclage d'édifices. Notons toutefois que le programme Logement abordable Québec comporte certaines restrictions d'application sur le territoire du Québec. Ainsi, les projets de construction neuve et de transformation/recyclage doivent être réalisés dans les municipalités ou les secteurs de certaines municipalités dont le taux d'innocupation est inférieur à 3 %. Les projets de rénovation, quant à eux, peuvent être réalisés sur l'ensemble du territoire. Ces deux programmes d'aide aux coopératives sont administrés par la Société d'habitation du Québec (SHQ).

De son côté, la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) offre un programme de prêts de démarrage appelé Programme de partenariat public-privé permettant, entre autres, la construction de coopératives d'habitation. Pour plus d'information au sujet des programmes d'aide financière, visitez le site du Fonds québécois d'habitation communautaire (FQHC).