Fin de conventions

La fin des conventions représente un défi de taille pour toutes les coopératives d’habitation du Québec. En effet, elle aura des retombées importantes sur les plans associatif, financier et immobilier de ces entreprises collectives. Plusieurs coopératives d’habitation traverseront ce cap, tandis que d’autres, moins bien préparées, risquent de se retrouver dans une situation financière précaire ayant notamment pour conséquence une possible détérioration de leurs immeubles.

Il est temps d’agir puisque le processus est déjà enclenché dans plusieurs régions du Québec. D’ici 2020, près de 600 coopératives d’habitation du Québec, représentant 12 494 logements verront leur convention d’exploitation arriver à terme. Il s’agit de près de la moitié du parc de logements coopératifs québécois!

Consultez le dépliant informatif

Pourquoi des conventions d’exploitation?

La majorité des coopératives d’habitation québécoises ont bénéficié de ces subventions, provenant principalement de la SCHL, au fédéral, et de la SHQ, au provincial, pour la réalisation de leurs ensembles immobiliers. Toutefois, qui dit subvention gouvernementale dit également comptes à rendre au gouvernement. Une règle tout à fait légitime, puisque le gouvernement veut s’assurer que les sommes investies soient utilisées à bon escient. De là proviennent les conventions. Il s’agit d’un contrat entre la coopérative d’habitation et l’agence gouvernementale qui a accordé la subvention ou la garantie de prêt.

 

Coop-Habitat

Projet Coop Habitat à Longueuil

 

Les conventions diffèrent d’un programme à l’autre, mais elles ont toutes un objectif commun : assurer la viabilité de la coopérative d’habitation et garantir la pérennité des ensembles immobiliers. En plus de fournir des précisions liées à l’aide gouvernementale octroyée, les conventions déterminent, d’une part, les obligations de l’agence gouvernementale concernée et, d’autre part, les obligations de la coopérative d’habitation. Ainsi, les conventions des coopératives d’habitation prévoient le plus souvent les exigences suivantes :

  • Constituer et maintenir des fonds de réserve
  • Maintenir une saine gestion     
  • Maintenir la mission de la coopérative
  • Attribuer l’aide à la personne
  • Conserver en bon état les biens appartenant à la coopérative d’habitation
  • Présenter les rapports et les états financiers à l’agence gouvernementale

Quels sont les impacts de l’échéance de ces conventions?

Le plus souvent, les conventions arriveront à échéance en même temps que le prêt hypothécaire initial de la coopérative. Mentionnons toutefois qu’un grand nombre de coopératives d’habitation détiennent plusieurs conventions, puisqu’elles se sont développées en plusieurs phases. D’autres coopératives peuvent aussi avoir prolongé leur prêt hypothécaire pour réaliser des travaux majeurs. 

Lorsque les conventions arriveront à leur terme, toutes les modalités prévues aux contrats prendront fin également. Cela signifie que l’agence gouvernementale :

  • ne vérifiera plus si la coopérative respecte les exigences des conventions
  • n’offrira plus de soutien administratif à la coopérative
  • ne réalisera plus les inspections quinquennales des immeubles
  • n’attribuera plus de subventions (aide à la pierre et aide à la personne)

Les coopératives d’habitation se retrouveront donc plus libres, mais elles n’auront plus accès aux nombreux services et au soutien offerts gratuitement par l’agence gouvernementale. Ainsi, si une coopérative d’habitation n’est pas bien préparée, elle devra redoubler d’ardeur pour poursuivre sa mission, assurer sa viabilité et la pérennité de ses ensembles immobiliers, et veiller à la sécurité d’occupation des ménages.

Les évaluations réalisées par la CQCH permettent de constater que la majorité des coopératives d’habitation auront des efforts variant de faibles à modérés à fournir afin de traverser le cap de la fin des conventions. Ces efforts se traduisent par les indicateurs suivants :

  • Des loyers suffisants et une augmentation annuelle permettant de couvrir les frais d’exploitation et d’entretien
  • Des réserves de remplacement bien pourvues
  • Un budget d’entretien et un calendrier de remplacement des immobilisations réalistes
  • La capacité de maintenir la mixité sociale et économique des membres

Un enjeu de taille

Comme mentionné précédemment, la majorité des coopératives d’habitation seront en mesure d’évoluer vers la fin des conventions en se préparant et en adoptant des pratiques de saine gestion. Toutefois, un enjeu de taille demeure : la fin de l’aide à la personne. Cela signifie que les ménages résidant dans une coopérative d’habitation et qui bénéficient actuellement du programme de Supplément au loyer (PSL) ou du programme d’Aide assujettie au contrôle du revenu (AACR) ne recevront plus cette aide. 

Malgré les activités de représentation réalisées jusqu’à maintenant par la CQCH et ses fédérations, le gouvernement fédéral ne semble pas consentir à maintenir l’aide à la personne à la suite de l’échéance des conventions des coopératives d’habitation. Ainsi, à ce jour, les coopératives d’habitation qui ont traversé le cap de la fin des conventions ont dû faire un choix parmi les options suivantes :

  1. La coopérative d’habitation prévoit un budget permettant aux ménages à faible ou modeste revenu de demeurer dans la coopérative d’habitation;
  2. Le ménage à faible ou à modeste revenu choisit de demeurer dans la coopérative d’habitation malgré la perte de subvention, puisque les logements coopératifs sont tout de même moins dispendieux que ceux offerts sur le marché privé;
  3. Le ménage à faible ou à modeste revenu s’inscrit sur la liste d’attente d’autres coopératives plus récentes afin de bénéficier à nouveau d’un programme d’aide à la personne.

Un Mouvement proactif

La CQCH et ses fédérations travaillent consciencieusement sur le dossier de la fin des conventions et ont réalisé de nombreuses actions. La première fut la réalisation de l’étude Fin des accords d’exploitation : défis et opportunités pour les coopératives d’habitation québécoises qui a été publiée en 2006. L’étude avait pour but de : 

  • définir les impacts juridiques, économiques et associatifs reliés à la fin des conventions
  • dresser un profil de l’état de santé du parc coopératif en habitation
  • recenser les approches préconisées dans le cadre de phénomènes analogues
  • dégager les pistes d’action à privilégier

En tenant compte des résultats de l’étude, la CQCH, en collaboration avec ses fédérations membres ainsi que différents organismes œuvrant dans le milieu de l’habitation coopérative et communautaire, a présenté un colloque en vue de définir les actions à entreprendre. Consulter les Actes du colloque sur la fin des accords d’exploitation : défis et opportunités pour les coopératives d’habitation québécoises.

À la suite de ce colloque, des priorités ont été établies et un plan d’action ainsi que des principes directeurs ont été adoptés. Le Mouvement s’est donné trois mandats principaux pour mieux fournir aux coopératives l’information et le soutien nécessaires afin de les aider à passer cette étape avec succès.

Le premier consiste en un mandat de sensibilisation et d’information, notamment par l’entremise de la diffusion d’un dépliant explicatif. Des formations sur le processus de la fin des conventions sont également offertes par les fédérations de coopératives d’habitation. La CQCH a également entrepris une démarche de sensibilisation visant afin d’élaborer et de mettre en œuvre une stratégie visant à prévenir et à contrer la perte d’ensembles immobiliers appartenant aux coopératives d’habitation, un phénomène communément appelé « démutualisation ».

Dans le cadre de cet exercice, la CQCH organise des rencontres de travail ponctuelles auxquelles participent des représentants des fédérations de coopératives d’habitation et plusieurs partenaires, dont la SCHL, la SHQ, la Direction du développement des coopératives, le Conseil québécois de la coopération et de la mutualité (CQCM), l’Association des groupes de ressources techniques du Québec (AGRTQ), la Ville de Montréal, Desjardins et la Caisse d’économie solidaire Desjardins.

Les deuxième et troisième mandats consistent à entretenir le parc de logements coopératifs québécois et à planifier les finances des coopératives. Le Mouvement veut conscientiser les membres de coopératives au fait que les immeubles sont vieillissants, qu’il importe de bien les entretenir et que des rénovations importantes seront nécessaires sous peu, préférablement avant le terme des conventions. Il est également nécessaire que les membres réfléchissent à long terme, qu’ils planifient le remplacement de leurs équipements et qu’ils envisagent une augmentation graduelle réaliste des loyers. Ils devront aussi faire en sorte que leur réserve de remplacement soit assez fournie pour exécuter tous les travaux d’entretien et de rénovation de la coopérative.

Pour ce faire, la CQCH a produit une trousse d’accompagnement destinée aux employés des fédérations membres. Sous le thème Résolution d’avenir, cette trousse outille les fédérations afin qu’elles soutiennent les coopératives d’habitation dans les différents processus d’analyse et de planification vous aidant à traverser le cap de la fin des conventions.

Résolution d’avenir, pour une coopérative d’habitation haute résolution

Optez pour un service d’accompagnement personnalisé!

La trousse d’accompagnement Résolution d’avenir, pour une coopérative d’habitation haute résolution! comprend toute l’information concernant la fin des conventions, une série d’outils d’analyse financière, immobilière et associative et d’autres outils réservés à une démarche complète de planification stratégique.

Les fédérations proposent de soutenir les coopératives d’habitation dans leur démarche, notamment dans les activités suivantes :

  • réaliser un diagnostic de la santé financière, immobilière et associative de la coopérative d’habitation
  • concevoir des budgets et en effectuer les suivis
  • établir un plan de remplacement des immobilisations arrimé à un plan de financement
  • évaluer la capacité financière de la coopérative d’habitation
  • concevoir un plan d’intervention personnalisé en fonction de la situation de la coopérative d’habitation
  • mettre en place une planification stratégique

 

Prenez la bonne décision et offrez-vous une coopérative d’habitation haute résolution!

fin de conventions

Nous vous invitons à consulter la trousse d’accompagnement Résolution d’avenir, pour une coopérative d’habitation haute résolution! afin de bien comprendre en quoi consiste la fin des conventions et quels en sont les impacts potentiels.