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Démarrer un projet coopératif

L’un des mandats de la FECHAM consiste développer l’offre d’habitation coopérative en Montérégie. Pour ce faire, elle a acquis au fil des ans une expertise dans l’accompagnement de groupes porteurs de projets de création d’habitation communautaire correspondant à sa vision et à ses valeurs.

La Fédération est reconnue en tant que groupe de ressources technique (GRT) par la Société d’habitation du Québec (SHQ), ce qui lui permet de présenter des demandes de financement pour des projets qui répondent aux normes du programme de financement AccèsLogis Québec. En plus de ces projets conventionnels, la FECHAM propose des services d’accompagnement pour développer d’autres types de projets tels que des projets d’expansion pour les coopératives existantes, des projets de coopératives de propriétaires-occupants (aussi appelées coopératives d’usufruitiers) et d’autres projets spéciaux.

 Carte Montérégie

Source: Institut de la Statistique du Québec

Le territoire d’action de la Fédération
couvre l’ensemble de la Montérégie.

Vision

La Fédération a pour objectif de développer le parc d’habitations coopératives en Montérégie. Elle veut développer des projets qui concrétisent sa vision de développement et les valeurs et principes de fonctionnement qu’elle défend.

Outre les principes du Mouvement coopératif, la FECHAM intègre également le développement durable au cœur de ses projets de développement. Cela se traduit tout d’abord par l’intégration de composantes écologiques dans les bâtiments qu’elle crée. Le domaine du bâtiment vert est de plus en plus reconnus et encadrés par des normes de conception fiables (LEED) ainsi que divers programmes de subventions gouvernementales.

Les principes du développement durable guident également nos actions de manière plus globale dans la conception de milieux de vie sains et à l’échelle humaine. La FECHAM croit en l’importance de développer en accord avec les principes d’urbanisme modernes et de décloisonner les divers milieux de vie. Les lieux de résidence doivent s’intégrer aux divers besoins des personnes et se rapprocher des milieux de travail et de services commerciaux et communautaires pour former un tout équilibré.

Enfin, la FECHAM désire concevoir des milieux de vie équilibrés socialement qui créent des ponts entre les divers tissus sociaux. Que ce soit entre les générations, entre les origines culturelles ou entre des groupes sociaux de revenus divers, nous intégrons autant que possible le principe de mixité sociale dans nos projets et dont les bénéfices sur le plan de l’apaisement social et de la lutte contre la pauvreté ne sont plus à démontrer. Cela fait de nous des partenaires privilégiés dans les démarches de revitalisation urbaines en cours dans plusieurs villes et municipalités. La FECHAM veut offrir des milieux de vie riches et agréables à la population de la Montérégie.

Service d’accompagnement

Le cycle de création d’un projet d’habitation communautaire peut facilement s’étendre sur plusieurs années, entre le regroupement de plusieurs individus désirant créer un projet commun et la fin de la construction. Le processus est complexe et nécessite plusieurs étapes, et ce, tant sur les plans technique, financier, qu’associatif.

Nos services d’accompagnement viennent soutenir les groupes dans cet important processus et apporter une aide sur les plans de l’immobilier, de la coordination de projet, de la recherche de financement, de la structuration du fonctionnement associatif du groupe et de la formation des membres à la vie démocratique et à la gouvernance, sans oublier les tâches de gestion financière et administrative.

À titre indicatif, les principales étapes sur le plan immobilier d’un projet d’habitation conventionnel sont les suivantes :

  • Définir les besoins du groupe : type de clientèle visée, type de construction adaptée à cette clientèle, type d’organisme
  • Rechercher un terrain ou un immeuble approprié
  • Obtenir une estimation des coûts des travaux par un architecte et un ingénieur concernant la viabilité du projet en incluant les honoraires professionnels
  • Obtenir des plans préliminaires auprès des professionnels habilités
  • Préparer le dossier de présentation exigé par la SHQ ou la municipalité mandataire
  • Effectuer les différentes études nécessaires à l’acceptation du projet :
    o   Études de viabilité (montage financier)
    o   Plan d’implantation, plan des étages, plans types des logements, des espaces communautaires ainsi que      des élévations
    o   Confirmation des appuis du milieu
    o   Historique de l’utilisation du sol, étude environnementale
  • Faire préparer les plans et devis définitifs ou la liste des travaux si les rénovations sont effectuées par des professionnels habilités
  • Lancer les appels d’offres
  • Obtenir le financement auprès d’un prêteur agréé
  • Déposer l’ensemble des documents exigés par la SHQ ou la municipalité mandataire en vue de l’obtention d’un engagement définitif, tels que les rapports des tests de sol, la contribution du milieu en totalité, l’étude de viabilité révisée, la confirmation du zonage et la règle de sélection de la clientèle adoptée par l’organisme
  • Procéder à l’acquisition de l’immeuble ou du terrain
  • Enclencher le début des travaux
  • Entériner la convention d’exploitation entre l’organisme et la SHQ
  • Signer la garantie hypothécaire avec la SHQ
  • Assurer le suivi des travaux et des extras au cours du chantier, s’il y a lieu
  • Préparer les baux pour location

Types de projets

Projets conventionnels

Les projets dits conventionnels représentent les coopératives d’habitation telles que nous les connaissons au Québec depuis toujours. Dans ce type de coopérative, appelée coopérative locative à possession continue, les membres sont collectivement propriétaire des immeubles en étant individuellement locataires de leur logement.

C’est ce type de coopérative d’habitation qui est financé par le programme provincial de construction de logement social et communautaire appelé AccèsLogis Québec. Ce programme dit d’« aide à la pierre » subventionne jusqu’à 50 % des coûts de réalisation d’un projet lorsque ce dernier respecte un ensemble de critères qui touchent à la fois des aspects immobiliers et architecturaux que des aspects financiers, sociaux et légaux.

En effet, le montage financier du projet doit inclure une contribution du milieu équivalente à 15 % des coûts de réalisation. D’autre part, le 35 % restant peut provenir d’un prêt hypothécaire qui sera remboursé par les loyers des résidents, mais la coopérative devra s’assurer de pouvoir le rembourser dans les délais prescrits tout en conservant ses loyers à un montant inférieur à 95 % du loyer médian de la région.

 Schémas processus d'analyse

Processus d’analyse et de réalisation du projet schématisé

Le programme AccèsLogis est administré par la SHQ. Un groupe promoteur qui désire soumettre un projet doit obligatoirement se faire accompagner par un groupe de ressources techniques (GRT) tel que la FECHAM.

Expansion des coopératives existantes

De nombreuses coopératives se trouvent dans un contexte favorable à l’expansion de leur parc de logements actuel. En effet, comme les avantages de la vie en coopérative sont considérables, une proportion importante des membres reste dans leur coopérative de nombreuses années et vieillissent progressivement avec elles. Ainsi, plusieurs coopératives assistent au vieillissement graduel de leurs membres et n’offrent plus des logements adaptés à ce type de clientèle, qui continue cependant à occuper des logements conçus pour des familles. Ces coopératives auraient avantage à se doter de logements plus petits dont l’ergonomie serait adaptée aux besoins des personnes âgées, car elles pourraient ainsi mieux servir ses membres fidèles en plus de libérer des logements abordables pour accueillir de nouvelles familles.

D’autre part, plusieurs coopéatives verront leur convention d’exploitation se terminer au cour des prochaines années. Ces conventions liant les coopératives à leur bailleur de fonds gouvernementaux, la SCHL dans la majorité des cas, imposaient des contraintes administratives importantes aux coopératives. La fin de ces conventions leur permettra d’être beaucoup plus autonomes et libres dans leurs choix de gouvernance et donc dans leurs possibilités d’expansion.

En outre, ces conventions sont également liées au remboursement des paiements hypothécaires des coopératives, ce qui signifie que les coopératives libres de conventions auront également terminé de rembourser leur hypothèque et possèderont donc un patrimoine important représentant la valeur commerciale de leurs immeubles. Ce patrimoine peut facilement être mis à profit pour financer l’acquisition de nouveaux logements. On peut donc constater que toutes les conditions sont réunies pour permettre aux coopératives qui le souhaitent de penser sérieusement à des projets d’expansion!

Coopératives de propriétaires

La coopérative de propriétaires est une nouvelle formule coopérative qui diverge de la formule conventionnelle où les membres sont collectivement propriétaire des immeubles de la coopérative tout en étant individuellement locataires de leur logement. Dans cette nouvelle formule, les membres résidants sont propriétaires de leur logement, tout en respectant les principes et modes de fonctionnement coopératifs. Cette formule favorise l’accession à la propriété en offrant des logements à moindre coût, répondant ainsi aux aspirations d’une grande portion de la population dont leur revenu actuel les exclue du marché privé.

Développé par la CQCH, le modèle vise à compléter la formule traditionnelle de coopérative d’habitation en permettant aux membres de ce type de coopérative de détenir un droit d’usufruit sur leur logement. L’usufruit est une forme de propriété limitée, mais suffisante pour obtenir un prêt hypothécaire sur le bien. Ainsi, la création d’une coopérative de propriétaires est financée directement par les membres à travers leur hypothèque personnelle, ce qui permet d’augmenter le financement global dédié au logement communautaire.

Le recours à un droit limité de propriété est justifié par le fait que l’objectif principal du nouveau modèle est de préserver la vocation abordable des logements. En effet, l’usufruit permet de fixer un mécanisme de revente prédéterminé différent du marché privé conventionnel dans lequel le rachat se fait au prix coûtant majoré uniquement par l’inflation ayant eu lieu pendant la période, ce qui limite la hausse rapide du prix des logements et prévient la spéculation.

Les avantages de cette formule sont nombreux, car si être propriétaire est généralement considéré comme une excellente forme d’épargne, cela procure également plusieurs bénéfices sociaux tels qu’une plus grande stabilité sociale, une hausse de la participation communautaire et une diminution de la criminalité. Par ailleurs, cela permet un plus grand rayonnement du mode de vie coopératif, de ses valeurs de solidarité et d’ouverture et de ses effets formateur sur les membres qui y acquièrent des compétences civiques et de gestion.

Projets spéciaux

La FECHAM répond également aux groupes qui souhaitent réaliser des projets d’habitation communautaire qui ne correspondent à aucun des types précédemment décrits. Par le passé, la FECHAM a par exemple reçu des démonstrations d’intérêt pour soutenir des groupes dans la réalisation de projets de type co-habitat (cohousing). Ce genre de projet réserve une proportion importante des espaces à des usages collectifs, tels qu’une cuisine, une salle à manger ou salle de réception, un salon, une salle de jeu pour enfants, un atelier de bricolage, une salle de réunion, etc. Les personnes intéressées par ce type de projet peuvent consulter le site du Réseau Canadien des Cohabitats ou un exemple du premier projet de cohabitat au Québec, de même que l’excellent livre Vivre autrement, de Diana Leafe Christian, publié aux éditions Écosociété.

Ces projets peuvent être de type propriétaire occupant ou de type locatif, ou même un mélange des deux. Cependant, comme ils ne se qualifient pas aux exigences du programme de subvention AccèsLogis, le groupe porteur doit trouver d’autres sources de financement. La FECHAM peut proposer son soutien dans ce type de projet en autant qu’il soit en accord avec ses principes et valeurs organisationnels. Les projets de propriétaires occupants doivent également respecter les critères de conception suivants :

  • Le projet doit compléter l’offre actuelle et non la concurrencer, il ne s’adresse pas à la même clientèle
  • Le projet doit s’autofinancer et ne pas puiser dans les sommes dédiées au logement social
  • Le projet doit freiner la spéculation foncière
  • Le projet doit viser la pérennité

Réalisations 

Coopérative de solidarité La Seigneurie de Vaudreuil

Seigneurie de Vaudreuil - 72 unités

 Projet de 72 unités

Complété en 2007

 Seigneurie de Vaudreuil - 83 unités

Projet de 83 unités

Complété en 2009

La coopérative de solidarité la Seigneurie de Vaudreuil est un projet pionnier en son genre. C’est en effet la première coopérative d’habitation pour aînés à avoir établi un partenariat avec le ministère de la Santé et des Services sociaux du Québec (MSSS) pour offrir des services de santé aux résidents de la coopérative. Le projet s’adresse à une clientèle de 75 ans ou plus à revenu faible ou modeste. Les logements sont adaptés aux personnes à mobilité réduite et pourvus d’accessoires de sécurité pour les personnes en légère perte d’autonomie. Les bâtiments comprennent également des espaces communautaires sur chaque étage, une salle à manger et une cuisine professionnelle, une salle communautaire et un ascenseur. De plus, les aménagements extérieurs offrent des espaces de verdure comportant des équipements très appréciés des résidents. En plus des soins de santé, la coopérative offre également des services de restauration, d’animation et de loisirs.

Le projet a été financé principalement par l’entremise du programme AccèsLogis volet II administré par la SHQ. La Ville de Vaudreuil a également contribué à la réalisation du projet en facilitant l’acquisition du terrain et en accordant un crédit de taxes municipales.

Coopérative de solidarité St-Bruno-de-Montarville

 

Projet de 25 unités pour familles, incluant 2 logements conçus pour personnes à mobilité réduite

4 bâtiments de type « cottage attaché »

Valeur du projet : 3,17 millions $

Complété en 2011

 Solidarité de St-Bruno_1

Financé par le programme AccèsLogis volet I, plus de la moitié des unités sont admissibles au programme de Supplément au loyer (PSL). Toutes les unités ont trois chambres au deuxième étage et les installations communes sont au premier niveau. Une cour intérieure offre aux enfants une aire de jeux sécuritaire et très appréciée.

Coopérative de solidarité La Seigneurie de Boucherville

Projet de 80 unités

AccèsLogis volet II (personnes âgées de 75 ans ou plus)

Valeur du projet : 16 millions $

En cours de réalisation

 Seigneurie de Boucherville

Forte de son expérience acquise au cour des précédents projets, la FECHAM a entrepris des démarches auprès de la Ville de Boucherville afin de réaliser un projet pour personnes âgées similaire à celui de la Seigneurie de Vaudreuil. À la suite de nombreux efforts, la FECHAM a obtenu un engagement conditionnel de la SHQ pour la réalisation de ce projet de 80 unités qui offrira des services d’alimentation et de buanderie ainsi qu’une salle d’activités et une terrasse. Le bâtiment de six étages sera conçu pour assurer l’accessibilité universelle à tous les logements et comprendra des ascenseurs. Le bâtiment comprendra 60 logements d’une chambre à coucher (3 ½) et 20 logements de deux chambres à coucher (4 ½).