FAQ

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Qu’est-ce qu’une coopérative d’habitation?

Une coopérative d’habitation est un regroupement de personnes qui a pour principal objet de faciliter à ses membres l’accès à la propriété ou à l’usage d’une maison ou d’un logement. Il s’agit d’une entreprise privée, à propriété collective, dont les membres-résidents, par leur implication, en administrent et en gèrent les affaires et les immeubles. À la différence des règles de fonctionnement encadrant certains véhicules juridiques d’entreprise, la coopérative d’habitation se caractérise d’abord par l’égalité des membres entre eux. Elle a de plus, pour objet principal, de satisfaire les besoins de ses membres en ce qui a trait à leur lieu d’habitation et à leur milieu de vie. 

En moyenne, les coopératives d’habitation comptent 22 logements. Il en existe de plus petites dimensions, comptant une dizaine de logements. Il y en a aussi qui comptent plus de 250 logements, parfois répartis dans plusieurs immeubles. 

Comment fonctionne une coopérative d’habitation?

Au sens de la Loi sur les coopératives, la coopérative d’habitation est une personne morale qui regroupe des personnes ou sociétés qui ont des besoins économiques, sociaux ou culturels communs et qui, en vue de les satisfaire, s’associent pour exploiter une entreprise conformément aux règles d’action coopérative. L’activité économique qu’exerce la coopérative se veut ainsi orientée vers la satisfaction des besoins communs de ses membres plutôt que vers la recherche d’un profit.

Comme pour plusieurs autres secteurs d’activité (agricole, funéraire, alimentation, etc.), les coopératives d’habitation sont d’abord régies par la Loi sur les coopératives, qui détermine, entre autres, les règles juridiques relatives à la constitution, au financement et au fonctionnement associatif des coopératives. La Loi sur les coopératives comporte également des dispositions spécifiques applicables aux coopératives d’habitation.

En tant que propriétaires d’immeubles à logements et, pour la plupart, en tant que gestionnaires de fonds publics, les coopératives d’habitation doivent également respecter d’autres lois, comme le Code civil du Québec et la Loi sur la Régie du logement, ainsi que les règlements et politiques de la coopérative et les accords avec les organismes subventionnaires, communément appelés « conventions d’exploitation ».

Au sein d’une coopérative, l’exercice des pouvoirs est réparti entre deux instances : l’assemblée générale des membres et le conseil d’administration. Des comités, formés de membres de la coopérative, soutiennent le conseil d’administration dans l’exercice de ses fonctions.

L’assemblée générale

La base de la coopérative est l’assemblée générale qui est constituée de l’ensemble des membres. Contrairement à une compagnie, dans une coopérative, chaque membre dispose d’un droit de vote égal en vertu de la règle « un membre, un vote ». L’assemblée se réunit au moins une fois par année afin de tenir l’assemblée générale annuelle, laquelle doit se dérouler dans les quatre mois suivant la fin de l’exercice financier de la coopérative. La coopérative peut également tenir des assemblées extraordinaires pour débattre et décider de toute question relevant de la compétence de l’assemblée.

Ainsi l’assemblée générale des membres exerce les pouvoirs que la loi lui attribue, dont ceux-ci :

  • élire et destituer les administrateurs
  • adopter les règlements et modifier les statuts de la coopérative
  • décider de l’affectation des trop-perçus à la fin de l’année financière
  • nommer le vérificateur
  • permettre au conseil d’emprunter et d’hypothéquer

Le conseil, pour sa part, se voit confier par la loi de très vastes pouvoirs pour assurer la gestion des affaires courantes de la coopérative.

Le conseil d’administration

Le conseil d’administration occupe une place centrale dans le fonctionnement et la bonne marche des affaires de la coopérative. Par exemple, c’est en général le conseil d’administration qui nomme les dirigeants, approuve les contrats avec les fournisseurs, désigne les personnes autorisées à signer au nom de la coopérative, prend les décisions relatives aux finances et voit au respect des règlements et politiques de la coopérative. C’est également le conseil qui admet les nouveaux membres, les suspend ou les exclut.

On pourrait définir le conseil d’administration d’une coopérative comme un groupe de personnes physiques (les administrateurs) élues par les membres, qui ont collectivement le mandat de gérer les affaires internes de la coopérative et ses activités. Il convient de souligner que le conseil est, par définition, un organe collégial et qu’en conséquence, c’est à la collectivité des administrateurs, et non à ses membres individuellement, que la loi confie les pouvoirs d’administrer la coopérative.

Le conseil d’administration d’une coopérative peut se composer de 3 à 15 administrateurs. C’est le règlement de régie interne de la coopérative qui en précise le nombre exact.

Tout membre d’une coopérative est normalement éligible à un poste d’administrateur. Mais d’autres catégories de personnes peuvent être éligibles, comme le représentant d’une fédération ou de la Confédération. Cette possibilité qu’offre la Loi sur les coopératives permet de renforcer le champ de compétences de l’équipe qui forme le conseil. Toutes ces personnes rendues éligibles par règlement ne peuvent en aucun cas excéder le tiers du nombre total d’administrateurs inscrit au règlement de la coopérative.

Notons qu’il est possible pour une coopérative comptant moins de 25 membres de ne pas élire de conseil d’administration et de fonctionner par convention d’administration par l’assemblée des membres. Toutefois, il s’agit là d’une exception et certaines conditions s’appliquent. D’abord, la convention des membres doit être écrite et faire l’objet du consentement d’au moins 90 % des membres. Une copie de la convention doit par la suite être transmise au ministère de l’Économie, de l’Innovation et des Exportations (MEIE) qui est le ministère responsable de l’application de la Loi sur les coopératives. C’est alors l’ensemble des membres qui administrent la coopérative, comme s’ils en étaient les administrateurs.

Les comités

Pour accomplir les différentes tâches inhérentes au bon fonctionnement de la coopérative, on forme généralement des comités, auxquels participent les membres selon leurs intérêts et leurs compétences. Cette pratique permet de répartir le travail entre l’ensemble des membres. La participation aux comités fortifie en outre l’esprit communautaire des membres.

Les comités les plus courants sont ceux des finances, de l’entretien et de la sélection des nouveaux membres.  Plusieurs coopératives ont aussi des comités de secrétariat, de loisir, de participation, de bon voisinage, d’environnement.

Les outils

Pour fonctionner efficacement, les coopératives se dotent de plusieurs outils : règlements, politiques et procédures, plan de gestion, plan d’entretien, contrat de membre, cahier de membre, etc.

Si les coopératives ne sont pas en mesure de se doter elles-mêmes de ces outils, elles peuvent obtenir le soutien de la fédération dont elles sont membres ou de la CQCH pour les implanter ou pour les mettre à jour. Elles peuvent par ailleurs obtenir une multitude d’autres services auprès de leur fédération, notamment des services de formation de même que plusieurs guides et outils conçus par le Mouvement, comme :

  • Le Guide pratique de gestion des coopératives d’habitation
  • Le Guide d’entretien préventif
  • Le guide La Régie du logement de A à Z
  • Les modèles de politiques et de règlements
  • Les Fiches d’information juridique
  • Les guides de bon voisinage
  • Le guide de soutien à l’autonomie des membres aînés, Bien vieillir en coopérative
  • Le guide Démystifier les troubles mentaux : repères et bonnes pratiques
  • Le guide À la recherche d’un partenaire financier
  • La revue L’Écho-hop! D’HABITATION

Qu’est-ce que la Loi sur les coopératives?

La Loi sur les coopératives est la loi régissant tous les secteurs coopératifs du Québec, y compris le secteur de l’habitation. Elle énonce les grandes règles qui encadrent les activités d’une coopérative, de sa constitution jusqu’à sa liquidation. On y retrouve, entre autres, les règles qui déterminent les pouvoirs et la capacité des coopératives, la structure de leur capital, les conditions pour en être membre, la composition et le fonctionnement de l’assemblée générale, la composition et le fonctionnement du conseil d’administration, les pouvoirs et les devoirs des administrateurs.

Mentionnons toutefois que les coopératives d’habitation, en tant qu’entreprises, gestionnaires de fonds publics et locateurs de logements, sont également assujetties à d’autres lois et règlements, dont :

  • La Charte des droits et libertés de la personne
  • Le Code civil du Québec
  • La Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé
  • La Loi sur la Régie du logement
  • La convention d’exploitation de la coopérative d’habitation
  • Les règlements et politiques de la coopérative d’habitation

Il est possible de consulter ces différentes lois sur le site des Publications du Québec.

Les loyers des coopératives sont-ils moins chers que sur le marché privé?

Puisque tous les membres participent à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, il en résulte des frais de fonctionnement moindres pour la coopérative. Celle-ci est donc en mesure d’offrir des loyers moins chers que ceux du marché. Généralement, les loyers des logements coopératifs se situent entre 75 % à 95 % du loyer médian sur le marché privé. L’ampleur de la différence entre les prix des loyers dépend de plusieurs facteurs, dont la qualité de la gestion par les membres et le programme de subvention dont la coopérative a profité lors de son démarrage.

En outre, la majorité des coopératives offrent des logements subventionnés pour des ménages à faible revenu. C’est la coopérative, et non le membre, qui reçoit la subvention et qui ajuste en conséquence le prix des loyers selon une convention établie avec l’organisme gouvernemental qui octroie la subvention. Approximativement 35 % des ménages coopératifs reçoivent une subvention au logement.

Quelle différence y a-t-il entre une coopérative, une habitation à loyer modique (HLM) et un organisme sans but lucratif (OSBL) d’habitation?

La coopérative d’habitation se distingue de l’habitation à loyer modique (HLM), laquelle est la propriété de la Société d’habitation du Québec (SHQ) ou d’un office municipal d’habitation (OMH). Ces logements sont financés par l’entremise de subventions au déficit d’exploitation. Le programme HLM offre à des ménages à faible revenu de payer un loyer correspondant à 25 % de leur revenu.

Certaines coopératives d’habitation réservent un nombre de logements subventionnés pour des ménages à faible revenu. Mais à la différence des résidents de HLM, les membres de coopératives s’engagent dans la gestion de leur coopérative et l’entretien de leurs immeubles. Et ce n’est là qu’une des nombreuses particularités de la formule coopérative en habitation. Cette participation à la vie démocratique de la coopérative permet aux membres de prendre en charge leurs conditions d’habitation, et constitue une occasion de réaliser une démarche personnelle d’apprentissage et d’intégration à leur milieu de vie.

L’organisme sans but lucratif (OSBL) d’habitation, pour sa part, est une corporation au sens de la partie 3 de la Loi sur les compagnies du Québec (LRQ, chapitre C-38). Tout comme les coopératives, la plupart des OSBL d’habitation offrent un certain nombre de logements subventionnés aux ménages à faible revenu. Ces organismes sont toutefois principalement administrés par des intervenants locaux, mais également par des personnes qui y vivent.

Devenir membre d’une coopérative coûte-t-il quelque chose?

Lorsqu’il devient membre d’une coopérative, la personne souscrit à des parts de qualification – des parts sociales et, dans certains cas, des parts privilégiées ­– qui, généralement, ne s’élèvent pas à plus d’une centaine ou à quelques centaines de dollars. 

Lorsque le membre quitte la coopérative, il peut récupérer ses parts sociales, dans la mesure où la coopérative n’est pas en difficulté financière et où le membre n’a pas de dette envers elle. Le nombre de parts à souscrire et les conditions de remboursement sont déterminés par règlement.

Par ailleurs, dans la plupart des coopératives, en plus du bail de location, le nouvel occupant signe un contrat de membre par lequel il s’engage à contribuer à la vie de la coopérative en participant à sa gestion et à son entretien et en accomplissant ses responsabilités en tant que locataire. En contrepartie, la coopérative lui offre un rabais sur le coût de son loyer : le rabais de membre.

Qu’est-ce que le contrat de membre?

Le contrat de membre a pour but, d’une part, de préciser les droits et obligations de la coopérative et du membre et, d’autre part, de confirmer l’adhésion du membre aux objectifs poursuivis par la coopérative ainsi qu’aux règles gouvernant son organisation interne. Presque toutes les coopératives exigent de leurs locataires qu’ils signent un contrat de membre. Ainsi, en signant son contrat de membre, le locataire s’engage généralement à :

  • souscrire les parts de qualification requises et les payer selon les modalités prévues par règlement
  • participer activement et assidûment aux diverses activités de la coopérative, notamment aux assemblées générales, aux réunions ainsi qu’aux corvées saisonnières
  • accomplir les divers mandats et responsabilités qui peuvent lui être attribués par le conseil d’administration, l’assemblée des membres ou un comité, ou accomplir les devoirs qui lui incombent en vertu de toute fonction ou responsabilité qu’il occupe au sein de la coopérative
  • participer à des activités de formation reliées aux différents aspects de la vie coopérative
  • respecter ses obligations en vertu de la loi et des statuts, règlements et politiques de la coopérative
  • assumer ses responsabilités et remplir ses obligations en tant que locataire

En raison de son engagement et de sa participation aux activités de la coopérative, de son adhésion aux valeurs coopératives ainsi qu’aux objectifs économiques de celle-ci, le membre se voit accorder, chaque mois, un rabais de membre sur le prix apparaissant sur le bail et dont le montant est fixé par règlement. 

Si le membre démissionne, est exclu ou suspendu tout en restant locataire de la coopérative, il doit payer le plein montant du loyer inscrit à son bail.

Qu’est-ce qu’une coopérative de solidarité en habitation?

Il convient également de mentionner que depuis l’introduction de la formule de coopérative de solidarité à la Loi sur les coopératives en 1997, une coopérative peut ouvrir son sociétariat à diverses catégories de membres. La principale particularité de la coopérative de solidarité consiste en fait à regrouper au sein de son sociétariat deux ou trois catégories de membres choisies parmi les suivantes :

  1. les membres utilisateurs, c’est-à-dire des personnes ou des sociétés qui utilisent les services offerts par la coopérative
  2. les membres travailleurs, soit des personnes physiques œuvrant au sein de la coopérative
  3. les membres de soutien, soit toute autre personne ou société qui a un intérêt économique, social ou culturel dans l’atteinte de l’objet de la coopérative

La coopérative de solidarité constitue ainsi un véhicule offrant la possibilité à des personnes et sociétés ayant un intérêt et des besoins communs de se regrouper. Elle a donc normalement pour objet d’exploiter une entreprise en vue de fournir du travail à ses membres travailleurs ainsi que des biens et des services à ses membres utilisateurs.